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Anfitriones responsables en Brasil

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Hemos creado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con sus obligaciones y ofrecer una visión general de las diferentes leyes, normativas y prácticas recomendadas que pueden afectarles. Debes respetar nuestras normas, incluidos nuestros estándares de hospitalidad, y asegurarte de que cumples la legislación y normativas locales que se aplican a tus circunstancias específicas en el lugar donde te encuentras. Encuentra más información en nuestra página de apartamentos locales.

Te recomendamos que investigues por tu cuenta, ya que este artículo no contiene toda la información disponible acerca de esta cuestión y no puede considerarse asesoramiento jurídico o fiscal. Además, como este artículo no se actualiza en tiempo real, comprueba cada fuente y asegúrate de que la información proporcionada no haya cambiado recientemente.

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      Alquiler inmobiliario

      Airbnb es una plataforma de alojamiento que conecta a los viajeros con personas o empresas que tienen espacio disponible para alquilar. En Brasil, alquilar una propiedad es una práctica debido al pleno ejercicio del derecho de propiedad, que está garantizado oficialmente. Sin embargo, el uso de Airbnb para esta actividad, al igual que todo lo que se considera nuevo, puede generar dudas, incluso en asuntos relacionados con los condominios. Por eso, hemos recopilado la siguiente información para que puedas entender mejor cómo la legislación brasileña protege tu derecho a alquilar tu propiedad.

      La legislación brasileña garantiza tu derecho a alquilar tu propiedad

      En la legislación brasileña, el artículo 5 (II) de la Constitución Federal establece que «Nadie estará obligado a hacer o no hacer nada más que en virtud de la ley». El elemento XXII de ese mismo artículo establece que «está garantizado el derecho de propiedad».

      Por lo tanto, los brasileños y extranjeros que residen en Brasil tienen derecho a alquilar su propiedad, y este derecho solo puede prohibirse o limitarse por medio de una ley federal. Hoy en día no existe ninguna ley federal que impida o limite su derecho a alquilar bienes raíces, por temporada (hasta 90 días) o no.

      También hay leyes federales en Brasil que garantizan este derecho.

      El artículo 1,228 del Código Civil brasileño, por ejemplo, establece que los propietarios pueden "usar, disfrutar y desechar" de su propiedad. Y el artículo 48 de la Ley No. 8.245/1991, que es la ley específica sobre el alquiler de edificios urbanos, le permite expresamente ofrecer su propiedad en alquiler (para periodos superiores a 90 días), y también para alquiler por temporada (aquellos destinados a la permanencia temporal del inquilino «para la práctica de ocio, cursos, tratamiento de salud, trabaja en su propia propiedad», entre otros fines). La ley no define ningún periodo mínimo para el alquiler por temporada, solo el periodo máximo de 90 días.

      Las leyes que son dos condominios también garantizan tu derecho a alquilar tu alojamiento, por temporada o no, a través de aplicaciones o de cualquier otro medio. El art. 1,314 del Código Civil brasileño dice que "Cada propietario puede utilizar la propiedad de acuerdo con su destino", mientras que el artículo 1,335 reconoce que "usar, disfrutar y desechar libremente sus unidades" son los derechos del propietario insertar en el entorno del condominio. Ley N.º 4.591/1964, que trata específicamente con los condominios en edificios, también reforza que "cada propietario tiene derecho a utilizar y disfrutar, exclusivamente, de su unidad autónoma, de acuerdo con sus comodidades e intereses", y debe observar las normas de buena relación dentro de un barrio.

      La opinión de los expertos y la protección de este derecho por parte de los tribunales

      A la luz de la legislación antes mencionada, los condominios no pueden impedir ni limitar su derecho a alquilar su alojamiento. Cualquier decisión a este respecto es ilegal, ya sea tomada por el administrador del condominio en persona o por el condominio.

      Dado que es una idea reciente conectar a las personas, algunos anfitriones o apartamentos a veces se preguntan sobre la legislación aplicable a los alquileres realizados a través de la plataforma de Airbnb (y otros que también anuncian propiedades en alquiler). A este respecto, nos pusimos en contacto con especialistas para aclarar el asunto.

      Dr. Jorge Cesa, doctor en Derecho de la Universidad de São Paulo y autor de varios libros y publicaciones sobre Derecho Civil, confirma que «los condominios no pueden cerrar el alquiler de la unidad autónoma, objeto del derecho de propiedad de otras personas. En primer lugar, existe una disposición legal explícita en la Ley de Inquilinos. En segundo lugar, el condominio no tiene competencia para regular tales asuntos." También añade que cualquier conducta del condominio que tiende a prohibir o limitar los derechos para alquilar la propiedad del propietario"puede infundir abuso de derechos y generar responsabilidad para indemnizar". Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Jorge Cesa.

      El Dr. Cristiano de Sousa Oliveira también se comporta en la misma dirección. Es asesor legal de condominios, miembro de la Comisión de Derecho del Condominio de la Asociación de Bares de São Paulo (OAB/SP) y autor del libro I Am A Condominium Admin. Ahora qué? Reflexiones sobre el Código Civil y la Vida del Condominio en 11 Lecciones. Como aclara, no es suficiente que las decisiones de los condominios sean legítimas (por ejemplo: aprobadas de acuerdo con los procedimientos formales necesarios); también deben ser compatibles con la legislación. Por lo tanto, "el condominio no puede imponer un periodo mínimo obligatorio de estancia para los inquilinos", y los condominios no pueden limitar el ejercicio de los derechos de propiedad, restringiendo el alquiler por temporada a través de la plataforma de Airbnb, tales sujetos únicamente a la ley federal.« Puedes descargar este PDF para consultar la opinión del Dr. Cristiano de Sousa Oliveira.

      Decires por parte de los tribunales de Brasil

      A continuación, puedes descargar algunas decisiones importantes de varios tribunales de Brasil que protegen tu derecho a alquilar propiedades por temporada, incluso a través de la plataforma de Airbnb. Hay otras decisiones similares, y estos son solo ejemplos de cómo puedes obtener tus derechos si tu apartamento intenta impedirte alquilar tu propiedad o restringir el acceso de los huéspedes.

      • Caso TJSP no. 2034446-39.2016.8.26.0000: El Tribunal de São Paulo ha dejado en claro que el condominio no puede cambiar la convención para prohibir que el anfitrión alquile un apartamento a través de Airbnb. Esta decisión confirma que la Constitución protege la propiedad del apartamento y el derecho del propietario a utilizarlo y explotarlo.
      • TJSC caso no. 0300652-89.2015.8.24.0125: El Tribunal de Santa Catarina encontró el condominio tratando de prohibir al anfitrión de alquilar su apartamento inconstitucional. Según el juicio, el intento de prohibir el alquiler por parte de Airbnb es un delito grave para el derecho que la Constitución concede al propietario a utilizar y alquilar su propiedad. El tribunal también ha reconocido que es desigual e injusto prohibir el alquiler por parte de Airbnb, pero permitir que los vecinos reciban a familiares y amigos durante períodos cortos.
      • Caso TJDFT no. 0005572-71.2017.8.25.0000: El Tribunal del Distrito Federal sostuvo que el condominio no puede convocar una asamblea para prohibir la inclusión de unidades en Airbnb, ya que tal prohibición sería irrazonable y desproporcionada. Según el tribunal, la Constitución garantiza el derecho de los propietarios a utilizar el apartamento y la Ley de Alquileres permite alquileres a corto plazo. Además, la publicidad en sitios web como Airbnb no convierte un alquiler en una actividad hotelera.
      • Caso TJSC No. 0000659-83.2013.8.24.0139: Esta decisión anuló una reunión que intentó prohibir el alquiler por temporada en el condominio. Se reconoce que el derecho del anfitrión a ser propietario de su apartamento es un derecho fundamental expresamente garantizado en la Constitución. También se dice que no hay ninguna razón plausible para que el condominio conserve a los propietarios de su derecho a alquilar su apartamento.
      • Caso TJRJ no. 0107553-45.2016.8.19.0001: El Tribunal de Río de Janeiro impidió que el condominio prohibiera los alquileres a corto plazo con el pretexto de que el anfitrión tergiversaría el propósito residencial del condominio. Según el tribunal, la Ley de Alquileres reconoce que los alquileres de temporada son para fines residenciales y, por lo tanto, no hay ninguna razón para prohibirlos.
      • TJRJ caso no. 0064727-38.2015.8.19.0001: En otra decisión de Río de Janeiro, se confirmó que el condominio no puede prohibir el alquiler por temporada. Según el juicio, la Ley de Alquileres permite un alquiler por temporada y no establece un plazo mínimo. La decisión reconoce que estos alquileres, incluso para estancias cortas, son residenciales (como los alquileres ordinarios) y, por lo tanto, no hay ninguna razón para que el condominio los prohíba.
      • Caso TJPE no. 0010415-72.2012.8.17.0810: Esta decisión de Pernambuco también entendió que el condominio no puede prohibir al anfitrión anunciar un apartamento a través de Airbnb. Reconoce que el alquiler por parte de Airbnb no amenaza la seguridad del apartamento y es aún más seguro que los alquileres habituales: los proveedores están obligados a mantener los registros de acceso de los usuarios durante un período de seis meses y si el pago se realiza con una tarjeta de crédito, es aún más fácil identificar y responsabilizar a los huéspedes que causan problemas.
      • Caso TJSP no. 2115834-61.2016.8.26.0000: El Tribunal de São Paulo ha confirmado que el condominio no puede impedir que el anfitrión alquile un apartamento a través de Airbnb, ya que esto no significa que la propiedad sea para fines comerciales. En palabras del tribunal, el alquiler de temporada por parte de Airbnb «no está en la interpretación más deliciosa equivalente al alquiler con fines comerciales o industriales."
      • Caso TJSP no. 1009601-48.2016.8.26.0100: El Tribunal de São Paulo ha confirmado que el condominio no puede impedir que un anfitrión alquile su apartamento a través de Airbnb con el pretexto de que el anfitrión estaría ejerciendo la actividad hotelera. Según el tribunal, los alquileres de unos días tienen la misma naturaleza residencial que los de larga duración. También se dice que en caso de mala conducta del huésped, el apartamento puede imponer una multa, pero no puede prohibir al anfitrión alquilar el apartamento durante la temporada.
      • Caso TJSP No. 1065850-40.2017.8.26.0114: La Corte de São Paulo falló nuevamente que el condominio no puede prohibir los alquileres por temporada. Según el tribunal, los alquileres de unos días no convierten el apartamento en una propiedad comercial, ni en un hotel.
      • Caso TJSC no. 4014239-84.2018.8.24.0900: El Tribunal de Santa Catarina ha evitado que el condominio prohíba el alquiler por parte de Airbnb porque el anfitrión es el propietario del apartamento y puede alquilarlo para la temporada. Según la decisión, el anfitrión solo distorsiona la naturaleza residencial del condominio si desarrolla actividades comerciales dentro del apartamento, como establecer una oficina o un punto de venta al público.
      • Caso TJSP no. 1005350-81.2017.8.26.0704: El Tribunal de São Paulo sostuvo que cuando el anfitrión alquila su apartamento a través de Airbnb, el condominio puede no requerir la entrega previa del contrato de arrendamiento con firma notarial o copia certificada de los documentos del huésped. Según la decisión, exigir esta es una práctica abusiva y también discriminatoria, porque hace que el alquiler para extranjeros no sea factible.
      • Caso TJSP No. 2139223-07.2018.8.26.0000: El Tribunal de São Paulo impidió que el condominio requiriera que el anfitrión y su huésped se presentaran ante la administración del condominio para registrar los contratos de arrendamiento con una firma notarial. Para el tribunal, solo es razonable que el condominio solicite la identidad del huésped y la matrícula del vehículo que utiliza.
      • Caso TJSC no. 0302119-27.2016.8.24.0139: Esta decisión de Santa Catarina reconoció que el condominio no puede prohibir a los anfitriones alquilar sus apartamentos para la temporada. Según la decisión, la ley garantiza al anfitrión el derecho a alquilar su apartamento y no impone un periodo mínimo para alquileres por temporada. Por lo tanto, el condominio no puede interferir con los alquileres. Solo puede solicitar la identificación del huésped y sanciones por infringir sus normas de convivencia.
      • Caso TJSP No. 1011315-08.2018.8.26.0477: Este fallo de São Paulo anuló una asamblea de condominios que pretendía prohibir a los huéspedes temporales el uso de áreas comunes del condominio, como la piscina. Según el juicio, el intento del condominio de prohibir a los huéspedes temporales el uso de las zonas comunes «no tiene permiso» y infringe tanto el derecho del anfitrión como el propietario de la propiedad y el derecho de los huéspedes a utilizar las zonas comunes.
      • Caso TJSP no. 1001199-30.2018.8.26.0642: Esta otra decisión de Sao Paulo también reconoció que el condominio no puede evitar que los huéspedes usen áreas comunes como una piscina y un gimnasio. Esto se debe a que, para el periodo de prueba, el condominio no puede tratar a los huéspedes de manera diferente al condominio, porque infringe el derecho a la equidad. Además, la decisión establece que dicha restricción perjudica el derecho de propiedad del anfitrión porque dificulta el alquiler de su apartamento.
      • Caso TJSP No. 2194782-80.2017.8.26.0000: El Tribunal de São Paulo sostuvo que el condominio no puede prohibir a los huéspedes el uso de las áreas comunes del edificio, como la piscina y el gimnasio. El tribunal también impidió que el condominio requiriera documentos irrazonables, como permisos notarizados. Según el tribunal, la rotación de huéspedes por sí misma no aumenta los gastos del condominio y, si alguien incumple las normas, el condominio puede imponer multas y no necesita prohibir a los anfitriones alquilar sus unidades.
      • Caso TJSC no. 4000879-03.2017.8.24.0000: El Tribunal de Santa Catarina sostuvo que el condominio no puede limitar el número de huéspedes que recibe el anfitrión por alquiler. Según la decisión, el anfitrión solo debe respetar el número máximo de personas establecido por las leyes locales, pero el condominio no puede ir más allá de eso. Para el tribunal, limitar el número de huéspedes por alquiler es injusto porque significa tratar al anfitrión de manera diferente a tus vecinos, que pueden recibir a tantos amigos y familiares como deseen en sus apartamentos.
      • Caso TJSE no. 0021111-79.2014.8.25.0001: El Tribunal de Sergipe ha reconocido que el condominio no puede prohibir a los anfitriones alquilar sus apartamentos a través de Airbnb. El tribunal dejó claro que el apartamento no puede asumir que los huéspedes se están comportando mal y que el riesgo de malentendido también existe en los alquileres a largo plazo. Además, la decisión indicó que el condominio puede imponer una multa en caso de mala conducta por parte de los huéspedes, pero no puede prohibir el alquiler del apartamento.
      • Caso TJSP no. 1036147-43.2016.8.26.0100: Esta decisión anuló una asamblea de condominios que intentó prohibir el alquiler por parte de Airbnb, entendiendo que es residencial y no debe confundirse con los servicios hoteleros. Según la normativa, la Constitución garantiza el derecho del propietario a utilizar su propiedad y el condominio no puede evitarlo. También dice que el condominio puede aplicar penalizaciones por mala conducta en el edificio, pero no impide que los inquilinos alquilen sus apartamentos durante la temporada.

      Otros materiales de interés

      También te recomendamos que consultes el siguiente material sobre este tema:

      Consejos para una buena convivencia en condominios

      Como se ha indicado anteriormente, la legislación brasileña no permite que los condominios impidan o limiten el derecho del propietario a alquilar su alojamiento. Pero es importante que sigas los estándares de los buenos vecinos, evitando situaciones que puedan afectar la tranquilidad, la salud o la seguridad de otros residentes.

      Por lo tanto, si alquilas una propiedad que forma parte de un edificio o condominio residencial en Brasil y tu actividad como anfitrión en Airbnb se está discutiendo en el condominio, te recomendamos que descargues nuestros consejos para una buena convivencia en los condominios, además de buscar orientación legal para garantizar el respeto de tus derechos de acuerdo con las leyes mencionadas anteriormente.

      Airbnb apoya que las normas de convivencia establecidas por los condominios, con la adecuada autorización legal, sean cumplidas por todos los residentes e inquilinos, y sugerimos que los anfitriones proporcionen toda la información necesaria a los huéspedes al respecto. Continuaremos defendiendo, siempre que sea necesario, iniciativas para que las personas puedan compartir sus propias viviendas, apartamentos, habitaciones y con esto vivir las valiosas experiencias de ser anfitriones en Airbnb.

      Impuestos

      Como se indica en nuestros Términos de Servicio, el anfitrión es la persona responsable de las obligaciones fiscales relacionadas con el contrato de alquiler con el huésped. El anfitrión debe declarar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos adicionales generados por el alquiler utilizando el «carnê leão». En el caso de entidades legales, las obligaciones fiscales pueden variar.

      Los impuestos son un asunto complejo. Por lo tanto, te recomendamos que investigues y consultes a profesionales especializados para obtener información más detallada.

      Guía fiscal gratuita

      Queremos ayudarte a entender mejor cuáles son tus responsabilidades fiscales como anfitrión en Airbnb, por lo que nos hemos asociado con una empresa de contabilidad externa e independiente para proporcionarte una guía fiscal gratuita (disponible en portugués) que contiene información general sobre los impuestos en Brasil.

      Seguros

      Trabaje con su agente de seguros o compañía de seguros para determinar qué tipo de obligaciones, límites y cobertura se requieren para sus circunstancias específicas.

      Protección contra daños para anfitriones y seguro de responsabilidad civil para anfitriones

      AirCover incluye la protección contra daños del anfitrión y un seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te ofrece una cobertura básica frente a los daños y responsabilidades que recogen. Sin embargo, estos no reemplazan el seguro del propietario, el seguro del inquilino o la cobertura de responsabilidad civil adecuada. Es posible que también deba cumplir con otros requisitos de seguro.

      Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que revisen y comprendan los términos de la cobertura de su póliza de seguro. No todos los planes de seguro cubrirán los daños o la pérdida de bienes causados por un huésped que reserve su alojamiento.

      Más información sobre AirCover.

      Responsabilidad y cobertura básica

      Revisa tu póliza de propietario o arrendatario con tu agente o compañía de seguros para asegurarte de que tu alojamiento cuenta con una cobertura de responsabilidad civil y una protección de la propiedad adecuadas.

      Si tienes alguna pregunta sobre los datos anteriores, ponte en contacto con nosotros en hls-br@airbnb.com

      El material que contiene es exclusivamente informativo y no debe interpretarse como asesoría legal. Como plataforma independiente, no proporcionamos asesoramiento jurídico. Animamos a nuestros anfitriones a que busquen asesoramiento profesional para obtener una orientación adecuada sobre temas específicos antes de tomar cualquier decisión o adoptar cualquier puesto.

      ...Última actualización: diciembre de 2022....

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