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Puedes leer este artículo en alemán o inglés.
Hemos elaborado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con las responsabilidades de hospedaje y para ofrecer una visión general de diferentes leyes, normativas y mejores prácticas que puedan afectar a los anfitriones en Viena, al igual que nuestro artículo nacional de Austria. Es tu responsabilidad verificar y cumplir con las obligaciones que te incumben como anfitrión. Este artículo puede servir como punto de partida o lugar al que puedes volver si tienes alguna pregunta. Sin embargo, no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Te recomendamos que te mantengas actualizado sobre las leyes y los procedimientos vigentes.
Algunas de las leyes que pueden afectarte son complicadas. Ponte en contacto directamente con el Ayuntamiento de Viena o consulta a un asesor local, como un abogado o un profesional fiscal, si tienes alguna otra pregunta.
Por lo general, los apartamentos en Viena pueden alquilarse con fines turísticos. Sin embargo, es posible que se apliquen restricciones, tal y como se indica en el Código de Edificación de Viena o en Derecho Civil. No olvides consultar el sitio web del Ayuntamiento de Viena para obtener una visión general de las diferentes leyes, normativas y requisitos que pueden afectarte como anfitrión en Viena. Por ejemplo, existen ciertas restricciones en las zonas residenciales o en las viviendas municipales de Viena:
Desde diciembre de 2018, el alquiler comercial de alojamiento está generalmente prohibido para las zonas residenciales designadas. Esto significa que, de acuerdo con el artículo 7a del Código de construcción de Viena («Bauordnung»), el alquiler comercial regular fuera de las instalaciones residenciales como alojamiento a corto plazo no está permitido en zonas residenciales.
Sin embargo, de acuerdo con el alojamiento compartido de la ciudad de Viena (las personas que alquilan sus casas o habitaciones privadas ocasionalmente si predomina el uso con fines residenciales por parte del anfitrión) no entra en el alcance de la ley y, por lo tanto, está permitido en zonas residenciales. Sin embargo, no hay una definición legal clara de home sharing.
Comprueba si tu alojamiento se encuentra dentro de una zona residencial en el mapa de zonificación de la ciudad o ponte en contacto con el centro de servicio de la ciudad.
Ten en cuenta que, en 2023, el Código de construcción de Viena («Bauordnung») se ha modificado para introducir nuevas restricciones para los alquileres de corta duración (durante una estancia de hasta 30 días). Para entender cómo estos cambios te afectan como anfitrión, consulta mejor el sitio web del Ayuntamiento de Viena o pregunta al Departamento de Servicios para el Desarrollo Urbano («Servicestelle Stadtentwicklung»).
Se ampliará la prohibición de alquileres de corta duración en zonas residenciales. Se aplicará una nueva prohibición de alquileres comerciales de corta duración y alquileres de corta duración de más de 90 días al año sin un permiso de exención fuera de las zonas residenciales a partir del 1 de julio de 2024. A partir de la fecha de anuncio de la disposición, todavía se permite el alquiler de corta duración fuera de las zonas residenciales durante otros seis meses sin un permiso de excepción para que haya tiempo para obtener dicho permiso.
Te recomendamos que te informes sobre los nuevos requisitos, incluidos:
En las zonas residenciales, se puede conceder un permiso de exención para alquileres de corta duración en las condiciones de la Sección 7a (5) del Código del Edificio, que requiere una sustitución del espacio residencial.
Fuera de las zonas residenciales, los anfitriones pueden solicitar un permiso de exención en virtud del artículo 129 (1a) del Código de construcción. Requiere un consentimiento por escrito del propietariode tu edificio y que menos del 50% de las unidades de tu edificio se utilizan para alquileres comerciales de corta duración. Dicho permiso de exención tendrá una validez limitada de hasta 5 años.
De conformidad con el artículo 135 (6a) del Código de la Edificación, la mera oferta de un apartamento en Internet, por ejemplo, en Airbnb u otras plataformas en línea, incumple la normativa del edificio como delito administrativo. Una ofensa se castiga con una multa de hasta 50 000 EUR o una privación sustitutiva de hasta dos semanas.
En caso de que vivas en viviendas subvencionadas como la vivienda municipal vienesa u otros alojamientos sociales como los apartamentos construidos por «Gemeinnützige Bauvereinigungen», deberías consultar tu contrato de arrendamiento, ya que podría incluir disposiciones que prohíban el subarrendamiento sin permiso del propietario. El incumplimiento de una prohibición válida puede tener consecuencias graves, por lo que asegúrate de seguir las normas y de consultar con tu autoridad o asociación de vivienda si vives en una vivienda municipal y te interesa convertir en un anfitrión.
Viena cuenta con un impuesto municipal que debes registrar y pagar con regularidad. Los anfitriones están obligados a recaudar y pagar el impuesto antes del día 15 del mes siguiente para las estancias pagadas del mes anterior. Puedes tramitar tus pagos con una cuenta en línea. Encontrarás más información sobre tus responsabilidades fiscales municipales en el sitio web de Viena, tanto en alemán como en inglés.
La Ley de Promoción del Turismo de Viena de septiembre de 2017 rige la recaudación de impuestos locales. De acuerdo con la ley, cualquier persona que se aloje en la ciudad de Viena en un establecimiento de alojamiento o en un alojamiento privado a cambio de dinero debe pagar el impuesto municipal. Los menores que se alojen en Viena para las visitas escolares, la formación profesional o los albergues para jóvenes, así como los estudiantes de las universidades de Viena, y las personas que se alojen continuamente durante más de tres meses en alojamientos privados están exentos del impuesto municipal.
El impuesto se basa en el importe pagado por el alojamiento. Puedes calcular el impuesto con el Reclueble del Ayuntamiento.
Hay algunas exclusiones:
El impuesto municipal se establece en el 3,2% de la base impositiva municipal de Viena.
A menos que se permita cobrar el impuesto local a una tarifa plana, los propietarios del establecimiento de alojamiento deben mantener registros de tal manera que todos los alojamientos, así como el pago recibido por cada alojamiento individual, sean visibles de forma fiable.
En general, el dinero que ganas como anfitrión en Airbnb se considera un ingreso imponible que puede estar sujeto a diferentes impuestos, como el impuesto sobre la renta, el impuesto municipal, el impuesto turístico o el IVA.
Los formularios fiscales para Austria deben abonar antes del 30 de abril siguiente a cada año fiscal. Consulta con el Ministerio Federal de Hacienda para saber cómo debes declarar el importe que obtienes como anfitrión, lo que encontrarás en el resumen de ingresos del anfitrión. También te recomendamos que averigües si tienes derecho a otros créditos, como las desgravaciones fiscales y las prestaciones.
A partir de enero de 2021, Airbnb informará sobre el año anterior datos específicos a las autoridades fiscales austriacas. Los datos se relacionan con la identidad de los anfitriones y sus actividades como anfitriones por la plataforma durante el año natural anterior. Esto se aplica tanto a anfitriones de alojamientos como a anfitriones de experiencias. Encontrarás más información sobre los datos que se indican en la sección «Impuestos nacionales» del artículo del país de Austria.
Los establecimientos de alojamiento comerciales y privados están obligados a informar el número de sus huéspedes y sus pernoctaciones al municipio mensualmente. Los anfitriones también deben mantener un registro de huéspedes y deben mantener un registro de huéspedes. Cada huésped, independientemente de la duración de la estadía, debe registrarse en un registro de huéspedes dentro de las 24 horas posteriores a su llegada y debe darse de baja en consecuencia a su salida. Puedes consultar tus obligaciones como anfitrión en el sitio web del Ayuntamiento de Viena.