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Hemos preparado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con sus responsabilidades y ofrecerles una visión general de las diferentes leyes, normativas y buenas prácticas que pueden afectarles. Debes seguir nuestras pautas, como nuestros estándares para anfitriones, y asegurarte de que sigues las leyes y otras normas que se aplican a tus circunstancias específicas y a tu ubicación.
Te recomendamos que investigues por tu cuenta, ya que este artículo no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Además, como no actualizamos este artículo en tiempo real, verifique cada fuente y asegúrese de que la información proporcionada no haya cambiado recientemente.
Los impuestos son un tema complejo. Tus obligaciones fiscales pueden variar en función de tus circunstancias particulares, por lo que te recomendamos que te informes al respecto o que consultes con un asesor fiscal para obtener información más específica.
En general, el dinero que ganas como anfitrión en Airbnb se considera un ingreso imponible que puede estar sujeto a diferentes impuestos, como el impuesto sobre el alquiler, el impuesto sobre la renta o el IVA. Ten en cuenta que Airbnb puede estar obligado a compartir tus datos fiscales como anfitrión y tus anuncios con las autoridades fiscales para garantizar que tú y Airbnb cumplan con los requisitos fiscales en Alemania.
Los formularios fiscales para Alemania deben presentarse antes del 31 de julio de cada año fiscal, si el gobierno no anuncia una fecha límite ampliada. Consulta con la Oficina Central Federal de Impuestos (puedes visitar el sitio en inglés o el sitio alemán) para averiguar si necesitas declarar el monto que ganas al hospedar, que puedes encontrar en el resumen de ingresos de tu anfitrión. También es una buena idea averiguar si eres elegible para otros créditos, como desgravaciones fiscales y subsidios.
DAC7 hace referencia a la Directiva 2021/514 del Consejo de la UE, que exige que las empresas en línea como Airbnb recopilen y comuniquen información del contribuyente sobre ciertos usuarios de la plataforma que obtienen ingresos en la plataforma Airbnb. Si tienes un anuncio de una propiedad ubicada en uno de los 27 Estados miembros de la UE o eres residente en un Estado miembro de la UE, DAC7 te afecta.
Una persona es “residente” a efectos de DAC7 en un país en el que la persona tiene su dirección principal y, además, cualquier otro país en el que la persona haya recibido un número de identificación fiscal (TIN).
Consulta nuestra página de preguntas frecuentes para obtener más información sobre cómo Airbnb comparte los datos fiscales.
Queremos que te resulte fácil entender tus responsabilidades fiscales como anfitrión en Airbnb, por lo que nos asociamos con una empresa de contabilidad externa independiente para proporcionarte una guía fiscal gratuita (disponible en alemán/inglés) que cubre la información fiscal general en Alemania.
Junto con PwC, Airbnb organizó una conferencia sobre los impuestos en Berlín en 2019. Mira la grabación completa del evento, con mucha información útil sobre todos los aspectos de los impuestos aquí (en alemán).
En 2022 se organizó un seminario web similar junto con Deloitte sobre el impuesto sobre la renta, el impuesto municipal y el IVA. Puedes encontrar la grabación completa de la sesión aquí (en alemán).
Alemania tiene una legislación nacional que exige que los anfitriones que proporcionen alojamiento para estancias cortas (de 3 meses o menos) recopilen y retengan información sobre cualquier huésped que se aloje con él.
Hay dos formas de recopilar los datos:
Si decides conservar los datos de los huéspedes en tu propio registro de huéspedes, tendrás que cumplir con todas las leyes de protección de datos aplicables, incluido el Reglamento General Europeo de Protección de Datos (RGPD). Aquí tienes algunas formas en las que puedes respetar los datos de tus huéspedes desde el acceso de terceros:
Puedes obtener más información sobre tus obligaciones en virtud de las leyes de protección de datos aplicables para el RGPD de las autoridades de protección de datos, abogados especializados, asociaciones de anfitriones y más.
Es importante que te asegures de que puedes hospedar en tu propiedad. Algunos ejemplos de restricciones incluyen contratos, leyes y reglas de la comunidad. Consulta con un abogado o con las autoridades locales para obtener más información sobre las regulaciones, restricciones y obligaciones específicas de tus circunstancias.
Puedes utilizar la información general de este artículo como punto de partida para conocer las normativas y permisos de hospedaje.
A veces, los contratos de arrendamiento, los acuerdos, las normativas de los edificios y las normas de la comunidad tienen restricciones contra el subarrendamiento o el hospedaje. Revisa los contratos que hayas firmado o ponte en contacto con el propietario, el consejo comunitario u otra autoridad.
Es posible que pueda añadir un apéndice a su contrato de arrendamiento o contrato que pueda proporcionar claridad sobre las preocupaciones, responsabilidades y obligaciones de todas las partes.
Si tienes una hipoteca (o cualquier tipo de préstamo) sobre tu propiedad, consulta con la entidad crediticia para asegurarte de que no haya restricciones que impidan el subarrendamiento o el hospedaje.
Las viviendas de protección oficial suelen tener normas que prohíben el subarrendamiento sin permiso. Si vives en una comunidad de viviendas de protección oficial y te interesa ser anfitrión, consulta a la autoridad o asociación encargada de la gestión de tu vivienda.
Si compartes tu alojamiento con otras personas, considera la posibilidad de llegar a un acuerdo formal con tus compañeros de casa para definir las expectativas. Los acuerdos con los compañeros de piso pueden incluir la frecuencia con la que planeas hospedar, las normas de comportamiento de los huéspedes, si compartirás los ingresos y mucho más.
De acuerdo con la ley de protección al consumidor de la UE, cuando ofreces bienes o servicios en línea de forma comercial, debes proporcionar a tus clientes información específica. Cuando hospedas a través de Airbnb, se considera un servicio. Tenemos información y herramientas para ayudarte a decidir si debes identificarte como experto en hospitalidad y comprender tu responsabilidad de proteger a los consumidores en la UE.
Tomaremos las medidas adecuadas si alguien nos notifica un posible uso indebido. Tenemos pautas para ayudar a las autoridades locales a denunciar el mal uso de la vivienda.
Selecciona una ubicación a continuación para obtener más información específica de la ciudad, el condado o la región. Si el área que buscas no aparece en la lista, puedes leer información general sobre la normativa local.
Nos preocupamos por la seguridad de los anfitriones y sus huéspedes. Puedes mejorar la tranquilidad de tus huéspedes proporcionando algunos preparativos sencillos, como instrucciones de emergencia y señalando cualquier peligro potencial.
Como resultado de la pandemia de COVID-19, es posible que sea necesario seguir la normativa local específica sobre limpieza, desinfección e higiene al anunciar tu propiedad en Alemania.
Encontrarás información general sobre el protocolo de limpieza avanzada de Airbnb en este artículo sobre cómo hospedar.
Asegúrate de seguir las órdenes específicas de higiene y seguridad relacionadas con la COVID-19 de tu estado federal para tu alojamiento, ya que podrían definir requisitos adicionales. Hemos reunido algunos enlaces útiles para encontrar reglas que se aplican en cada estado federal, disponibles en alemán e inglés.
Es posible que se apliquen algunas de las siguientes reglas cuando hospedes en Alemania:
Ten en cuenta que estos son solo ejemplos y es importante que consultes las regulaciones locales específicas para saber qué procedimientos de limpieza e higiene se solicitan en tu caso individual.
Recursos generales
Incluye una lista de contactos con los siguientes números de teléfono:
También es una buena idea asegurarte de que los huéspedes sepan cuál es la mejor manera de ponerse en contacto contigo en caso de una emergencia. También puedes comunicarte con los huéspedes a través de los mensajes en Airbnb, que son una alternativa segura.
Mantén un botiquín de primeros auxilios y dile a tus huéspedes dónde está. Revísalo con regularidad para que puedas reponer los suministros si se agotan.
Si tienes electrodomésticos de gas, sigue las normas de seguridad del gas aplicables y asegúrate de tener un detector de monóxido de carbono que funcione. Disponé de un extintor y recordá mantenerlo periódicamente.
Asegúrate de tener una ruta de escape de emergencia claramente marcada. Coloca un mapa de la ruta en un lugar visible para los participantes.
Aquí tienes algunas formas de evitar posibles peligros:
Los electrodomésticos en funcionamiento, como los hornos y el aire acondicionado, pueden afectar en gran medida la comodidad de tus huéspedes durante su estadía. Hay muchas formas de garantizar que tus huéspedes se sientan cómodos:
Ser un anfitrión responsable también implica ayudar a los viajeros a entender cómo deben interactuar con la comunidad. Cuando comunicas las normas y costumbres locales a tus huéspedes, ayudas a crear una gran experiencia para todos.
Si tu edificio tiene espacios comunes o servicios compartidos, informa a los huéspedes de las normas que se aplican a esos lugares.
Puedes incluir las normas de la casa en la sección Notas adicionales de los detalles del anuncio en tu cuenta de Airbnb. Los huéspedes suelen agradecer que compartas tus expectativas con ellos por adelantado.
Por lo general, es buena idea avisar a tus vecinos si tienes pensado hospedar. Esto les da la oportunidad de hacerle saber si tienen alguna duda o consideración.
Los huéspedes reservan a través de Airbnb por muchas razones, como vacaciones y celebraciones. Para evitar problemas, informa a tus huéspedes de antemano de que no deben molestar a los vecinos haciendo mucho ruido.
Si te preocupa que haya disturbios en tu comunidad, hay diferentes formas de ayudar a limitar el ruido excesivo:
Comunica a tus huéspedes las normas de estacionamiento de tu edificio y barrio. Ejemplos de posibles normas de aparcamiento:
Primero, comprueba las normas de tu contrato de arrendamiento o del edificio para asegurarte de que no haya ninguna restricción para las mascotas. Si permites que los huéspedes traigan mascotas, les gustará saber dónde pueden pasearlas o dónde deben tirar los residuos. Comparte un plan B, como el número de una guardería de mascotas cercana, en caso de que la mascota de un huésped moleste a los vecinos.
Respeta siempre la privacidad de tus huéspedes. Nuestras normas sobre los dispositivos de vigilancia establecen claramente lo que esperamos de los anfitriones, pero en algunos lugares existen leyes y normativas adicionales que debes conocer.
Si no permites fumar, te recomendamos que coloques carteles para recordárselo a los huéspedes. Si permites fumar, asegúrate de proporcionar ceniceros en las zonas designadas.
Trabaje con su agente o compañía de seguros para determinar qué tipo de obligaciones, límites y cobertura se requieren para sus circunstancias específicas.
AirCover para anfitriones incluye la protección contra daños para anfitriones y un seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te proporciona una cobertura básica para los daños y responsabilidades enumerados. Sin embargo, estas no sustituyen al seguro del propietario, al seguro del inquilino ni a una cobertura de responsabilidad civil adecuada. Es posible que también tengas que cumplir otros requisitos del seguro.
Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que revisen y entiendan los términos de la cobertura de su póliza de seguro. No todos los seguros cubren los daños o pérdidas materiales causados por un huésped que reserve tu alojamiento.
Obtén más información sobre AirCover para anfitriones.
Revisa la póliza de tu propietario o arrendatario con tu agente o compañía de seguros para asegurarte de que tu alojamiento tenga una cobertura de responsabilidad civil y protección de la propiedad adecuadas.
Ten en cuenta que Airbnb no tiene control sobre la conducta de los anfitriones y se exime de toda responsabilidad. Si los anfitriones no cumplen con sus responsabilidades, se podría suspender su actividad o eliminar su cuenta del sitio web de Airbnb. Airbnb no se hace responsable de la fiabilidad o veracidad de la información que figura en los sitios web de terceros (incluidos los enlaces a páginas con documentos legislativos o normativos).